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Hay muchas opciones para aquellos que quieran construir una casa a medida en Japón y muchos obstáculos que superar.
En un artículo anterior, discutimos cuánto cuesta construir una casa en Japón . En esta publicación, repasaremos algunas de las cosas básicas que debe tener en cuenta cuando se construye una casa a medida en Japón.
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Encontrar una tierra adecuada
Una de las principales dificultades es encontrar un terreno adecuado para construir su nuevo hogar. La tierra en Japón es relativamente escasa cerca de los principales centros de las ciudades, por lo que tiende a ser muy caro comprar en ciudades como Tokio y Osaka. Sin embargo, fuera de las áreas metropolitanas, es posible que los costos de construcción sean mucho más de su costo total que el precio del terreno. Además, es posible que deba comprar varios terrenos más pequeños y pasar por el proceso de combinarlos en una parcela para construir.
También debe tener en cuenta el hecho de que, por lo general, es necesario trabajar en el terreno antes de que las autoridades locales aprueben un sitio de construcción residencial. Es posible que sea necesario remover y nivelar el terreno, construir muros de contención, talar árboles, etc. para que el sitio esté listo para conectarse a los servicios públicos de agua, gas y electricidad.
Preparando el terreno para construir
El proceso de preparación de la tierra se llama zousei (造成) en japonés. También puede encontrar un sitio que ya haya sido preparado para la construcción, llamado kenchikujoukentsuki tochi (建築 条件 付 土地) . Estos sitios están preparados por grandes empresas de desarrollo, pero si usa uno, perderá total libertad para diseñar su casa. La empresa de desarrollo tendrá reglas sobre diseño, etc., por lo que el vecindario conservará algunos puntos en común cuando esté completamente desarrollado.
Conseguir un arrendamiento de terreno
Para ahorrar dinero, es posible que pueda celebrar un contrato de arrendamiento de terreno a largo plazo con un propietario por su derecho a construir y ser propietario de un edificio en el terreno. En este caso, tendrá que pagar una tarifa de alquiler recurrente al propietario durante el período de tiempo que desee ser propietario del edificio.
Aún podrá obtener el registro legal de su propiedad en el edificio, ya que el registro de propiedad en edificios y terrenos son activos separados según el sistema legal japonés.
El uso de un arrendamiento de terreno puede ser una buena manera de reducir el costo total de adquisición inicial del terreno.
Como alternativa, puede ser más barato comprar un terreno con una casa vieja todavía en el terreno. En este caso, necesitará destruir la casa más antigua antes de preparar su sitio y construir la casa de sus sueños en el sitio.
Quién se encargará de la construcción
Hay cuatro opciones entre las que la gente en Japón suele elegir para que le construyan una casa. Usted puede
- Contrate una oficina de arquitecto (設計 事務所sekkeijimusho ) y luego haga que el arquitecto diseñe el edificio y administre una empresa de construcción o contratista general (工 務 店koumuten ).
- Comience con el contratista general y haga que esa empresa lidere el proceso.
- Habla con un gran desarrollador (ハ ウ ス メ ー カ ーhausumeekaa ) y deja que el desarrollador diseñe la casa y gestione la construcción.
- Contrate un ‘FC’ (franquicia), que es un rol que se encuentra entre un desarrollador y un contratista general, en el que un FC se encarga de comprar materiales a escala y luego lleva a cabo y dirige a un contratista local para que lleve a cabo la construcción.
El uso de un gran desarrollador puede ahorrar tiempo, ya que tienen muchas opciones de diseño, materiales y distribuciones de habitaciones para elegir, y tienen mucha experiencia en la construcción de una casa moderna de calidad. Sin embargo, cuanta más libertad tenga para elegir, más decisiones tendrá que tomar y más fácil será sobrepasar el presupuesto.
Sin embargo, algunas personas prefieren un contratista general porque pueden desarrollar una relación personal con la empresa, similar a la de un médico de familia.
Usar un arquitecto es mejor para alguien que quiere un diseño realmente creativo y tener otra capa de gestión sobre el proceso de construcción. Sin embargo, recuerde que cuanto más individual o excéntrico sea el diseño de su hogar, más difícil será venderlo a un tercero en el futuro.
Principales regulaciones y problemas
Las siguientes son las regulaciones clave y los problemas que debe conocer al realizar una construcción personalizada.
- La asignación de área de piso , también conocida como FAR ( yousekiritsu, 容積 率), limita la cantidad total de espacio de piso (altura y área) para cualquier edificio construido en una determinada parcela de tierra. Esta regulación está destinada a limitar la densidad de población y las carreteras locales para que no se abarroten.
- La relación edificio-terreno (建蔽率kenpeiritsu ) limita el porcentaje de una parcela de terreno que puede estar cubierta por un edificio (solo área). Esta regulación dificulta la propagación de los incendios y asegura la luz solar y el flujo de aire al nivel de la calle.
- El contratiempo se refiere al área en una parcela de tierra donde no se puede construir un edificio. Los caminos generalmente deben tener al menos 4 metros de ancho (para permitir que los vehículos de emergencia los usen), pero si el camino tiene menos de cuatro metros de ancho (por ejemplo, si es un camino muy antiguo), la parte del terreno que está no se puede construir a menos de dos metros de la línea central de la carretera.
- Las regulaciones de zonificación crean 12 tipos de zonas de uso del suelo en áreas metropolitanas: tres tipos de zonas industriales, dos tipos de zonas comerciales y siete tipos de zonas residenciales. Por ejemplo, un propietario no puede construir una residencia en un área de la ciudad dividida en zonas exclusivamente para uso industrial.
- Si una parcela de tierra no linda con una carretera durante al menos 2 metros, legalmente un propietario no puede reconstruir en el sitio, incluso si actualmente hay un edificio allí.
- Como regla general, no se pueden construir edificios en áreas no urbanizadas ( shigaika chousei kuiki, 市街 化 調整 区域 ) a menos que exista un permiso especial de las autoridades reguladoras locales.
- ¿Hay contaminación del suelo en el sitio? ¿Hubo un taller de limpieza, una imprenta o un fabricante de fertilizantes ubicado allí en el pasado? Esto es algo que debe verificar al hacer su debida diligencia.
Periodo de tiempo
En promedio, lleva de tres meses a un año terminar la construcción, pero esto depende de cuántos detalles desee personalizar. Recuerde, la empresa de construcción a menudo no tiene tanta prisa como usted.
Considere si puede necesitar financiamiento puente. El financiamiento puente será a una tasa más alta que el préstamo permanente y está destinado a “cerrar” la brecha entre el pago inicial del terreno y el momento en que se completa la construcción de la vivienda.
Es importante tener en cuenta el hecho de que, en la mayoría de los casos, los bancos no otorgan un préstamo antes de que se complete la vivienda. Esto se debe a que el banco necesita conocer el costo total de la casa antes de otorgar un préstamo. No quieren que parte del préstamo se utilice para otros fines, como comprar un automóvil. Sin embargo, es posible que pueda optar por obtener un préstamo a plazos, pero luego el período de pago comenzará antes de que se complete la construcción de la casa. Es posible que pueda tener la opción de pagar solo intereses (sin capital) hasta que la construcción esté terminada.
Ambas opciones pueden ser costosas, pero eso conduce a otra característica importante de tener una casa diseñada y construida a medida para usted. Los retrasos y los sobrecostos presupuestarios son problemas muy comunes.
Si tiene un presupuesto ajustado, puede resultar poco práctico construir su propia casa. Nadie puede darle un presupuesto firme sobre cuánto costará todo el proceso en el momento en que comience a planificar la compra del terreno. La planificación es fundamental, pero ser flexible lo es aún más.
Real State Japan Setiembre 2017