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Top Asian REIT Link centra su atención fuera de Hong Kong,
Las perspectivas de crecimiento se debilitan en el mercado afectado por la ley de seguridad y la política de cero COVID
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Link REIT ha tomado participaciones en propiedades comerciales en el centro de Sydney. (Foto cortesía de Urban Angles)TAKESHI KIHARA, redactor Nikkei29 de julio de 2022 09:02 JST
HONG KONG — Link REIT, el fideicomiso de inversión en bienes raíces más grande de Asia, está mirando fuera de su base de operaciones de Hong Kong para diversificar su cartera con el territorio perdiendo brillo como centro de negocios.
El REIT en mayo anunció planes para adquirir tres almacenes en las provincias continentales de Zhejiang y Jiangsu por 947 millones de yuanes (140 millones de dólares). Esto sigue a la compra en octubre pasado de dos centros logísticos en la provincia de Guangdong, que rivaliza con Shanghái como centro de carga.
“La oferta limitada de almacenes modernos de clase mundial en ubicaciones privilegiadas presenta un potencial de crecimiento atractivo con el aumento continuo del comercio electrónico y la demanda de servicios de logística modernos”, dijo el director ejecutivo George Hongchoy, y agregó que “estamos listos para capturar el sólido impulso de crecimiento”. de esta industria en ciernes”.
El fideicomiso también está considerando invertir en centros comerciales de Singapur, informó recientemente Bloomberg. La cartera valorada en 4.000 millones de dólares singapurenses (2.900 millones de dólares) sería la mayor operación de Link en el extranjero hasta la fecha.
Japón, donde la debilidad del yen ha generado oportunidades para los inversionistas extranjeros, también está en el radar del fideicomiso.
“Hemos estado buscando oportunidades en algunos de nuestros mercados objetivo, a saber, Australia, Reino Unido, Singapur y Japón”, dijo un portavoz de Link a Nikkei.
Link, valorado en $ 17 mil millones, representa más del 60% del mercado REIT de Hong Kong. Su especialidad es la renovación de edificios comerciales antiguos, el aumento de los alquileres y la incorporación de nuevos inquilinos.
El fideicomiso se aventuró por primera vez fuera de Hong Kong en 2015 al adquirir un centro comercial en Beijing. A finales de marzo de 2022, el 75 % de su cartera estaba en Hong Kong, el 17 % en China continental y el 8 % en otros mercados como Australia y Reino Unido
Link tiene como objetivo reducir la participación de Hong Kong a 60%-70% para 2025, con 20%-25% en el continente y 10%-15% en otros lugares.El presidente de Link, Nicholas Allen, discutió la estrategia de diversificación del REIT durante una sesión informativa de ganancias en junio. (Foto por Takeshi Kihara)
El cambio de rumbo refleja una perspectiva turbia para el modelo de crecimiento centrado en Hong Kong del fideicomiso.
Link ha aumentado su distribución de dividendos cada año desde que comenzó a cotizar en 2005, pero el ritmo de crecimiento se ha desacelerado notablemente. El precio de sus acciones alcanzó hasta 10 veces el precio de oferta antes de languidecer desde las protestas masivas de 2019 en Hong Kong.
El REIT ahora busca vender propiedades de Hong Kong con perspectivas limitadas de mayor crecimiento, mientras adquiere activos fuera del territorio.
La diversificación “puede permitirle evitar los riesgos del exceso de concentración”, dijo Kenny Ng, estratega de Everbright Securities International, citando el ejemplo de las oficinas que compensan los centros comerciales afectados por un brote de coronavirus.
Las condiciones son difíciles en el sector inmobiliario de Hong Kong. Más familias se han mudado al extranjero desde que Beijing promulgó una legislación de seguridad que cubre el territorio en 2020, y la estricta política de “COVID cero” de China está expulsando a las empresas extranjeras, principalmente en finanzas y tecnología.
La inversión inmobiliaria aquí cayó un 15% en el año a 28,9 mil millones de dólares de Hong Kong ($3,68 mil millones) en la primera mitad de 2022, según Colliers International, solo alrededor de una quinta parte del pico más reciente en 2018. CBRE pone la tasa de vacantes para espacio de oficina de grado A en 11.9%, el peor desde 2003.
Otros mercados parecen más rentables. La tasa de capitalización, una medida de los rendimientos potenciales, en las propiedades minoristas de Link oscila entre el 3,1 % y el 4,5 % en Hong Kong, pero entre el 4,25 % y el 4,75 % en China continental.Link REIT en mayo anunció planes para adquirir un centro logístico en la provincia china de Zhejiang.
Algunos expertos de la industria sugieren que el pivote de Link también se relaciona con la imagen del fideicomiso en Hong Kong como una potencia hegemónica de bienes raíces hostil a las pequeñas empresas. El REIT ha sido criticado por gravar indirectamente a los consumidores a través de los altos alquileres de las tiendas. La Alianza para el Desarrollo de Mercados Públicos estima que, en promedio, los alimentos son un 23 % más caros en los mercados propiedad de Link en el distrito Tin Shui Wai de Hong Kong que en los competidores.
La organización no gubernamental Link Watch emitió la semana pasada recomendaciones que incluyen la prohibición de las transacciones de reventa de propiedades y una regulación más estricta de los REIT. Link podría ser criticado por el gobierno de China, que ha hecho de la mejora de la calidad de vida en Hong Kong una prioridad.
Mientras tanto, la competencia por buenas propiedades en el continente es intensa.
“Cada vez hay más interés” en el sector inmobiliario logístico debido al comercio electrónico, “pero solo comenzó hace tres o cuatro años”, dijo a Nikkei Asia Hubert Chak, director ejecutivo de SF REIT y exdirector financiero de Link.
SF REIT adquirió en junio un centro logístico en la provincia interior de Hubei de su patrocinador principal, SF Holdings, por 493,2 millones de yuanes.
“Si miras el mercado, hay muchos fondos e inversionistas ingresando al sector logístico hoy”, dijo Chak. “Hay competencia por activos de buena calidad. Es muy alto. Veo que [los precios] aumentan”.
A medida que Link “pasa del crecimiento a la madurez, se inclina a centrarse en la estabilidad mediante la diversificación de sus inversiones”, dijo Etsuro Akiyama, jefe del grupo REIT en Sumitomo Mitsui DS Asset Management. Pero “cada REIT también se está diversificando, por lo que es importante aprovechar las oportunidades en el continente para crecer”.
Información adicional de Kenji Kawase y Frances Cheung.
Nikkei