¿Comprar una casa en Japón es asequible en relación a otros países?
Veamos asequible significa que puedo comprarlo o pagarlo y el país con el sueldo o negocios que hago en él me permitiría tener una buena opción.
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El Banco y las Naciones Unidas han recomendado la mediana de múltiplos para comparar propiedades entre países.
Se calcula dividiendo el precio medio de la vivienda en un mercado determinado por el ingreso familiar medio bruto anual.
Por ejemplo si quiero medir la mediana de múltiplo para una casa usada digamos de 12’000,000 yenes el precio de costo de la casa usada entre el salario anual de digamos una pareja juntando el sueldo del hombre y la mujer que ganen un promedio de 3’900,000 yenes nos daría 1’200,000/3’900,000=3,07
Esto significaría que el precio promedio de una casa usada en Japón fue en promedio 3,07 el ingreso promedio.
Según la Encuesta de asequibilidad de la vivienda de Demographia International,
– Un múltiplo mediano de 5.1 y más indica un mercado que es “severamente inasequible”
– Un múltiplo mediano de 4.1 a 5.0 indica un mercado que es “seriamente inasequible”
– Un múltiplo mediano de 3,1 a 4,0 indica un mercado que es “moderadamente inasequible”
– Un múltiplo mediano de 3,0 o menos indica un mercado que es “asequible”
Para nuestro ejemplo sería asequible con esos valores para una casa usada y ese sueldo promedio, pero Tokyo Kantei, una firma de investigación de mercado inmobiliario con sede en Tokio, calculó el múltiplo de ingresos de Japón en 2019 para un apartamento recién construido en 8.19 . Esto significa que el precio promedio de un apartamento nuevo en Japón fue en promedio 8,19 veces el ingreso nacional promedio. El múltiplo del ingreso nacional de Japón en 2019 aumentó 0,1 puntos en comparación con 2018. Esto se basó en suponer que el salario anual promedio en 2019 fue de ¥ 4,580,000 (aproximadamente $ 43,800) y el precio promedio de un nuevo apartamento de 70 metros cuadrados fue de ¥ 37,520,000 (aproximadamente $ 359,000) .
Entonces todo es relativo, todo depende de lo que mida, y las instituciones tienen sus propios parámetros o comparaciones.
Asequibilidad de la vivienda en otros países según la mediana múltiple
¿Cómo se compara la asequibilidad de la vivienda en Japón con la de otros países?
En la “16a Encuesta Anual de Asequibilidad de la Vivienda de Demographia International: Calificación de 2020 de la asequibilidad de la vivienda para personas de ingresos medios”, que se basó en datos del tercer trimestre de 2019, se estudió la vivienda para personas de ingresos medios asequibles en ocho países: Australia, Canadá, China (Hong Kong ), Irlanda, Nueva Zelanda, Singapur, Reino Unido y Estados Unidos.
Los autores analizaron el múltiplo mediano de 92 mercados principales en estos ocho países. Los hallazgos se resumen en esta tabla:
Fuente: 16a Encuesta Anual de Asequibilidad de la Vivienda de Demographia International (2019: tercer trimestre), p. 2
El estudio concluyó que:
- Los principales mercados inmobiliarios más asequibles en 2019 se encontraban en los Estados Unidos, con el mercado mediano con un múltiplo mediano “moderadamente inasequible” de 3.9
- Canadá fue el siguiente país más asequible con un mercado medio de 4,4
- Empatados en tercer lugar estaban Singapur y el Reino Unido con 4,6
- Irlanda tuvo un múltiplo mediano de 4.7
- Los mercados medianos de Australia (6,9), Nueva Zelanda (8,6) y China (20,8) eran “muy inasequibles”
Observando mercados individuales asequibles dentro de los países:
- Los diez mercados “asequibles” estaban todos ubicados en los Estados Unidos. Estos importantes mercados de viviendas asequibles incluyen Rochester, con un múltiplo mediano de 2,5, seguido de Oklahoma City y Cleveland (2,7), Buffalo, Cincinnati, Pittsburgh y St. Louis (2,8), Indianápolis y Hartford (2,9) y Tulsa (3,0).
Mercados individuales menos asequibles:
- Hong Kong fue el menos asequible, con un múltiplo mediano de 20,8, una mejora modesta con respecto al 20,9 del año pasado. Vancouver fue el segundo mercado inmobiliario importante menos asequible, con un múltiplo mediano de 11,9. Sydney ocupó el tercer lugar menos asequible, con 11,0, seguida de Melbourne, con 9,5 y Los Ángeles, con 9,0. Toronto y Auckland estaban empatados en el sexto lugar menos asequible, con un múltiplo medio de 8,6. San José tuvo un múltiplo mediano de 8.5 y San Francisco 8.4. Londres (Greater London Authority) tiene un múltiplo mediano de 8.2 y fue el décimo mercado principal menos asequible.
El informe de Tokio Kantei no calculó el múltiplo de ingresos para mercados individuales y no es exactamente válido comparar el múltiplo de ingresos nacionales de Japón de 8,19 con los mercados individuales de otros países.
Sin embargo, el informe de Tokio Kantei sí calcula el múltiplo por prefectura.
Múltiplo de ingresos en Japón por prefectura
En 2019, las cinco prefecturas menos asequibles para comprar un apartamento de nueva construcción fueron (ingresos múltiples entre paréntesis).
- Tokio (13,26)
- Kioto (10,82)
- Kanagawa (10,78)
- Fukushima (10,66)
- Osaka (9.07)
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