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Los bajos costes de endeudamiento destacan en medio de tipos de interés “más altos durante más tiempo” en otros lugares.
TOKIO – Los compradores extranjeros de bienes raíces están recurriendo a Japón como un paraíso para las inversiones, buscando propiedades como instalaciones logísticas y oficinas mientras aprovechan las bajas tasas de interés del país para financiar sus compras.
La oportunidad en los almacenes y otros espacios de almacenamiento ha sido creada por restricciones más estrictas en las horas de trabajo de los repartidores, un cambio próximo destinado a salvaguardar la seguridad y la salud. Los edificios de oficinas se han beneficiado ya que los trabajadores japoneses han regresado en gran medida a la oficina.
Hay otros atractivos. Hay financiación fácil disponible y el yen se encuentra en su nivel más bajo en 33 años frente al dólar estadounidense. Esto se debe, al menos en parte, a que el banco central sigue comprometido con su política monetaria ultralaxa de hace una década. Mientras tanto, a las empresas les va bien y la demanda de espacio es alta.
En muchos otros países, por el contrario, las tasas están subiendo, las condiciones crediticias son estrictas y un gran número de trabajadores se niegan a regresar a la oficina.
“Japón ha captado la atención”, dijo Anthony Couse, director ejecutivo para Asia Pacífico de Jones Lang LaSalle, una empresa global de servicios inmobiliarios. “Japón siempre ha sido atractivo. Simplemente es más atractivo hoy porque los otros países no lo son tanto”.
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En los últimos cinco años, Japón ha sido el hogar del mayor número de transacciones inmobiliarias en la región de Asia y el Pacífico, según la empresa de servicios inmobiliarios CBRE. Ahora también se considera el país más atractivo de la región para la inversión transfronteriza, según encuestas de JLL y CBRE.
La disponibilidad de crédito barato es un factor importante para muchos inversores extranjeros, que normalmente financian sus negocios con préstamos en yenes. “Se obtiene un efectivo sobre efectivo positivo”, o un rendimiento de la propiedad menos el costo de financiamiento, dijo Couse. Los bancos japoneses también se han mostrado más dispuestos en los últimos años a prestar contra activos inmobiliarios.
Los analistas siguen siendo optimistas a pesar de que los actores del mercado anticipan que el BOJ modificará su política en respuesta a una inflación sostenida y al yen fuertemente depreciado, y han comenzado a valorar la posibilidad de que los rendimientos de los bonos gubernamentales a 10 años aumenten al 1%, el límite superior del el objetivo del Banco de Japón. El miércoles, los rendimientos alcanzaron el 0,8%, duplicándose en menos de dos meses y marcando el nivel más alto en más de 13 años.
“Siempre que el crecimiento de las tasas de interés en Japón sea moderado, seguirá siendo un lugar muy atractivo para invertir porque la disponibilidad de deuda interna está ahí para los inversores”, dijo Couse. “El tipo de cambio cambiará y seguramente el yen se apreciará, pero sigue siendo un lugar fundamentalmente atractivo debido a los factores macroeconómicos del mercado”.
El dinero se siente atraído por la certeza y la incertidumbre es relativamente limitada en Japón, afirmó. Los edificios de oficinas y otros bienes raíces comerciales en Japón tienen tasas de ocupación y rentabilidad más estables que otros países de Asia y el Pacífico. Al mismo tiempo, hay menos riesgos geopolíticos que en un lugar como China, donde las tensiones con Estados Unidos están aumentando y el mercado inmobiliario está en dificultades.
“Creo que Japón estará a la cabeza de Asia Pacífico durante algún tiempo”, dijo Couse.
Los patrones de inversión en Japón comenzaron a cambiar a finales del año pasado, dijo Asuka Honda, directora de investigación de CBRE en Japón. Algunos inversores extranjeros han retirado sus inversiones o han cambiado de clase de activos. Según se informa, GIC de Singapur está considerando la venta de un rascacielos de 43 pisos en el centro de Tokio por más de 2 mil millones de dólares.
La inversión en oficinas, categoría líder para 2021 y 2022, fue superada por la inversión industrial -principalmente instalaciones logísticas- en los primeros seis meses de este año.
CBRE espera que la demanda de instalaciones logísticas se mantenga fuerte debido al llamado problema de 2024: una escasez de mano de obra esperada debido a restricciones más estrictas en las horas de trabajo de los repartidores. Como resultado, se espera que aumente la demanda de lugares de tránsito entre las grandes ciudades, así como de instalaciones más grandes y avanzadas para mantener más existencias y acomodar vehículos autónomos.
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Otros segmentos calientes durante el primer semestre fueron las inversiones residenciales y hoteleras. Muchos inversores oportunistas se centraron en hoteles y oportunidades residenciales de mayor rendimiento, como hoteles de larga estancia, apartamentos con servicios y viviendas para estudiantes, dijo Couse. “La gente está diversificando su cartera”.
Mientras tanto, se están abriendo nuevas oficinas en Tokio, donde pequeños bloques antiguos de oficinas se están remodelando para convertirlos en gigantescas torres de oficinas.
En marzo, Mitsui Fudosan inauguró un complejo hotelero y de oficinas de 45 pisos y 240 metros de altura frente a la estación de Tokio. La semana pasada, el edificio Mori bautizó una torre de oficinas de 49 pisos y 266 metros de altura en el distrito comercial de Toranomon.
En noviembre, Mori Building también abrirá un complejo residencial y de oficinas de 64 pisos y 330 metros en el exclusivo Azabu. Será el edificio más alto de Tokio, al menos durante los próximos cinco años. También el próximo mes, Tokyu Land abrirá una torre de oficinas de 39 pisos junto a una terminal de trenes en el moderno Shibuya.
El 27 de septiembre, Mitsubishi Estate inició la construcción de un complejo de oficinas y hotel de 62 pisos y 385 metros de altura justo al lado de la estación de Tokio. La inauguración del edificio está prevista para 2028.
El auge de la construcción se produce incluso cuando algunas empresas japonesas trasladan sus oficinas centrales fuera del centro de Tokio para ahorrar costos y adoptar el trabajo remoto. El año pasado, el fabricante de materiales de construcción Lixil trasladó su sede a un edificio más pequeño en Tokio. La empresa de TI Fujitsu dejará Tokio en 2024. La enorme cantidad de espacio de oficinas y la mayor adopción de un estilo de trabajo híbrido han elevado la tasa de desocupación de oficinas en el centro de Tokio a alrededor del 6,5%, un máximo de nueve años, según el corredor inmobiliario de Tokio Miki Shoji. . Aún así, los datos de JLL muestran que Tokio tiene una tasa de desocupación más baja que la mayoría de las otras ciudades del mundo.
El hecho de que los desarrolladores sigan adelante con proyectos masivos puede ser una indicación de la confianza en el mercado de oficinas de Japón, piensa Couse. “Confiamos en que no habrá una gran corrección en los alquileres”, dijo, “porque esa demanda, los fundamentos a los que sigo refiriéndome, es suficiente para llenar los nuevos edificios de oficinas de Grado A”.
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Honda de CBRE dice que si Tokio quiere atraer más inversiones internas, debería centrarse más en la rentabilidad, ya que es probable que las tasas de interés aumenten incluso en Japón.
En el primer semestre de 2023, la inversión entrante en bienes raíces japoneses se duplicó con creces hasta alcanzar los 5 mil millones de dólares, según datos de CBRE. Singapur lideró la iniciativa, aportando 2.100 millones de dólares, cuatro veces más que hace un año. Las cifras son estimaciones, y los proyectos a menudo son financiados por múltiples actores de múltiples países, lo que dificulta asignar un único origen de inversión.
Más recientemente, City Developments de Singapur invirtió 35 mil millones de yenes (230 millones de dólares) en la adquisición de 25 edificios de apartamentos en Tokio.
GIC, el fondo soberano del país, compró instalaciones logísticas de Blackstone en junio por 800 millones de dólares, mientras que el promotor inmobiliario de Singapur CapitaLand adquirió bloques de apartamentos en Osaka por 105,9 millones de dólares en abril. En mayo, el fondo de inversión inmobiliaria de Singapur MapleTree Industrial compró un centro de datos en Osaka por 51.800 millones de yenes.
Canadá también se ha convertido en un importante inversor en activos japoneses. BentallGreenOak, un inversor inmobiliario, compró en enero el hotel Rihga Royal en Osaka por 385 millones de dólares. En junio compró el Ritz-Carlton Fukuoka por una suma no revelada.
Asia Nikkei