Los apartamentos, en particular los que se encuentran en edificios altos, han sido un medio muy atractivo para reducir los impuestos a la herencia debido a la forma en que se valoran los bienes inmuebles para fines inmobiliarios. Eso puede cambiar pronto con la Agencia Nacional de Impuestos (NTA) reafirmando planes para tasar los apartamentos más cerca de su precio de mercado.
A diferencia del efectivo y los activos financieros que se valoran a su valor nominal, los bienes inmuebles se valoran a su valor fiscal ‘rosenka’ que, al menos en las zonas urbanas, puede ser mucho más bajo que el valor de mercado.
Para apartamentos en un edificio de gran altura, el valor del impuesto a la herencia actualmente se basa tanto en el tamaño del apartamento, su antigüedad y el valor rosenka de la pequeña porción de tierra que se incluye con la propiedad del apartamento.
Los valores fiscales no tienen en cuenta el piso, la calidad del diseño o el equipamiento, las vistas o las instalaciones, por lo que un apartamento en el segundo piso tendría el mismo valor fiscal que un apartamento en el último piso, asumiendo que son del mismo tamaño. La unidad del piso superior, sin embargo, tiene un valor de mercado mucho más alto que la unidad del piso inferior.
Para un apartamento con un precio de mercado de 100 millones de yenes, el valor fiscal de los impuestos de herencia podría ser tan bajo como 30 millones de yenes, o el 30 % del precio de mercado. Cuanto mayor sea el piso, mayor será la reducción de impuestos. Por lo tanto, los herederos pueden recibir una factura fiscal relativamente menor si heredan apartamentos u otros bienes inmuebles en lugar de activos financieros. Este método de reducción de impuestos ha convertido a los apartamentos de gran altura en una opción de inversión popular entre los compradores adinerados.
La NTA propone un nuevo método de cálculo del valor fiscal que lo haría llegar potencialmente hasta el 60% del precio de mercado, en el caso de que, teniendo en cuenta la antigüedad del apartamento, la diferencia entre el valor fiscal y el precio de mercado sea demasiado lejos.
Como ejemplo, la NTA dijo que un apartamento de 9 años en el piso 23 de un edificio de 43 pisos en Tokio con un precio de mercado de 119 millones de yenes actualmente tendría un valor de impuesto a la herencia de 37,2 millones. Con la deducción básica de 36 millones de yenes, el valor neto del impuesto a la herencia sería de 1,2 millones de yenes.
Aplicando la banda de impuesto a la herencia más baja del 10% y el impuesto a pagar sería de 120,000 yenes . Sin embargo, el cambio de regla propuesto vería ese mismo apartamento valorado en 71,4 millones de yenes a efectos del impuesto a la herencia, lo que resultaría en un valor fiscal neto de 35,4 millones de yenes y una factura fiscal de 5,08 millones de yenes .
Si se aprueba, la nueva regla puede implementarse a partir de enero de 2024.
Fuentes:
NHK, 26 de junio de 2023.
TBS, 27 de junio de 2023.