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El gobierno japonés planea revisar su ley sobre condominios—Ley No. 69 de 1962: “ Ley concerniente a la propiedad seccional de edificios ” (japonés)—para facilitar que las asociaciones de propietarios obtengan la aprobación para renovaciones a gran escala de edificios.
Hay cientos de edificios en todo el país que necesitan ser renovados, pero el marco legal actual impide un proceso de aprobación eficiente y sencillo. Las enmiendas legales proyectadas reducirían el umbral mínimo de aprobación para los planes de reparación a gran escala, instituirían un sistema de poder continuo para propietarios no residentes y permitirían que un representante designado por el tribunal decida sobre los propietarios de condominios que no pueden ser localizados.
El Consejo Legislativo del Ministerio de Justicia emitió sus recomendaciones para enmendar la ley el 8 de junio, y el próximo mes comenzará un período de comentarios públicos, con el objetivo de aprobar la ley revisada en 2024.
El precio de las reparaciones
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Por lo general, los edificios de condominios deben someterse a reparaciones a gran escala al menos una vez cada 30 años, y los edificios bien administrados tienden a repararse regularmente cada 12 a 14 años. A fines de 2021, había casi 2,5 millones de edificios de condominios de al menos 30 años en Japón, y en los próximos 20 años, este número llegará a casi seis millones. Se estima que con reparaciones periódicas (e ignorando el riesgo de terremotos), la mayoría de los edificios pueden permanecer estructuralmente viables durante 120 años o más.
Al comprar un condominio, una de las primeras preguntas que la mayoría de la gente hace se refiere a la reserva de reparación del edificio. Debido al aumento en el costo de los materiales de construcción y la mano de obra en los últimos 10 años, es raro encontrar una reserva de reparación que los propietarios no necesiten completar antes de que se pueda llevar a cabo una renovación a gran escala; en promedio, reparaciones importantes generalmente cuestan en el rango de ¥ 750,000 a ¥ 1,000,000 por unidad de condominio. Sin embargo, incluso para edificios con suficientes reservas de reparación, puede haber otros riesgos importantes al comprar un condominio aquí.
Planes de renovación y desafíos
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Muchos edificios en todo Japón están en mal estado porque un plan de renovación a gran escala no se aprobó en la reunión de la asociación de propietarios. Según la ley actual, tanto (1) un mínimo del 75 % de todos los propietarios como (2) un mínimo del 75 % de la propiedad total del edificio deben aprobar cualquier plan de reparación a gran escala. Esto significa que, en general, si no se presenta el 26% de todos los propietarios, o si no se presentan los residentes que poseen al menos el 26% del área privada total del edificio, el plan no se puede aprobar.
Sin embargo, según una encuesta reciente del Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo , casi el 30% de todos los edificios de condominios tienen un promedio de menos del 70% de asistencia a las reuniones de la asociación de propietarios. En consecuencia, si compra en el edificio equivocado, es posible que, por ejemplo, tenga que tolerar fugas de agua en las áreas comunes de su edificio, ya que se considera que los propietarios que no asistieron votaron en contra de cualquier plan de reparación.
Cambiando el statu quo
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Se están considerando varias ideas para cambiar el statu quo. La idea más sencilla prevé cambiar el umbral mínimo del 75 % para pasar una resolución de reparación a gran escala al 66 % o incluso a la mayoría simple. Sin embargo, otra idea, además de reducir el requisito de aprobación del 75%, es derogar la necesidad de aprobación de al menos el 75% de todos los intereses de propiedad en el edificio.
En este caso, puede ser posible que los propietarios simplemente asistan a la reunión para aprobar una resolución válida. Esto significa que en el futuro, dependiendo del contenido de las normas de gestión de edificios, incluso puede ser posible que una mayoría simple que asista a una reunión apruebe un plan de renovación a gran escala. Todo esto apunta a que será más probable que después del próximo año se aprueben importantes resoluciones de condominios sin la participación de todos.
Como propietario desprevenido, en el futuro, es posible que de repente descubra que debe pagar un plan de reparación importante por el que no votó o que debe completar la reserva de reparación cuando menos lo espera. Sin duda, leer cuidadosamente las reglas de administración de edificios antes de comprar su condominio cobrará más importancia una vez que se cambie la ley.
Jeff Wynkoop
Real State Japan