La siguiente es una explicación de los impuestos que debe pagar un comprador al adquirir bienes raíces en Japón.
Se ha hecho todo lo posible para garantizar la precisión y la integridad de esta información, pero consulte con un profesional certificado si está planeando una transacción.
Cabe señalar que la discusión a continuación solo se aplica a la adquisición directa de bienes inmuebles en Japón, a diferencia de la adquisición de un certificado de beneficiario fiduciario.
Además, hay una variedad de excepciones y/o reducciones específicas a las tasas impositivas a continuación, pero una discusión exhaustiva de todas esas excepciones/reducciones (específicas del vehículo y de otro tipo) está más allá del alcance de esta explicación.
Impuesto al consumo
Como regla general, el impuesto al consumo ( shouhizei ) se paga por la venta de un edificio en Japón, pero no se aplica a la venta de terrenos.
En Japón, la propiedad de un edificio y la propiedad del terreno donde se ubica el edificio son derechos legales separados.
Esto significa que cuando la tierra y los edificios se transfieren juntos, el impuesto al consumo se paga únicamente sobre el precio de compra de los edificios.
El vendedor es legalmente responsable de pagar el impuesto al consumo a las autoridades fiscales nacionales (actualmente 8%), aunque por lo general el comprador acepta pagar el monto del impuesto al consumo al vendedor junto con el precio de compra .
Residencia
Los vendedores de bienes inmuebles japoneses están sujetos al impuesto sobre el consumo en Japón, independientemente de si el vendedor reside realmente en Japón y de si se considera que el vendedor tiene un “establecimiento permanente” en Japón según las normas japonesas del impuesto sobre la renta.
Sin embargo, los vendedores extranjeros y/o japoneses que no califiquen como una ’empresa sujeta a impuestos’ a efectos del impuesto al consumo japonés [ shouhizei kazeijigyou , generalmente cualquier persona o entidad con más de 10 millones de JPY que califiquen ingresos en el año fiscal dos años antes de la fecha de transferencia ] están exentos de tener que pagar el impuesto al consumo.
Impuesto sobre Activos Fijos e Impuesto sobre Urbanismo
El Impuesto sobre Activos Fijos ( koteishisanzei ) y el Impuesto sobre Urbanismo ( toshi keikakuzei ) son impuestos que gravan cada año al propietario de una propiedad a partir del 1 de enero .
La tasa del impuesto sobre los activos fijos es del 1,4 % del valor de la propiedad según se indica en el “libro de impuestos sobre los activos fijos” ( koteishisan kazeidaichou ) para dicho activo, y la tasa del impuesto sobre planificación urbana es del 0,3 % de dicho valor.
Ambos impuestos se pagan a las autoridades locales de la ciudad trimestralmente en abril, julio, diciembre y febrero siguiente. Tenga en cuenta, sin embargo, que el impuesto de planificación urbana solo se aplica a las propiedades ubicadas en áreas de planificación urbana designadas ( toshi keikaku kuiki ) según las leyes de zonificación japonesas.
Transacciones de mitad de año
Cuando se vende una propiedad durante el año calendario (por ejemplo, una fecha de venta del 1 de julio ) , los vendedores generalmente requieren que los compradores paguen la proporción del impuesto sobre activos fijos/impuesto de planificación urbana que corresponde al tiempo que el nuevo comprador será propietario de la propiedad. en el año.
Por lo tanto, un comprador de una propiedad el 1 de julio generalmente tendrá que pagar al vendedor una cantidad equivalente a la mitad del impuesto sobre activos fijos/impuesto de planificación urbana de ese año junto con el precio de compra y el monto del impuesto al consumo correspondiente .
Los Tres Grandes: Impuesto de Adquisición de Bienes Raíces, Impuesto de Registro e Impuesto de Timbres
Además del impuesto al consumo y el impuesto a los activos fijos/impuesto de planificación urbana, los compradores de bienes raíces japoneses deben prepararse para los siguientes impuestos.
1. Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles ( fudousan shutokuzei )
El impuesto de adquisición de bienes inmuebles es pagadero por el comprador cada vez que se transfieren terrenos y/o edificios en Japón, independientemente de si la transferencia está registrada en el Registro de Bienes Raíces oficial ( toukibo ), e independientemente del monto del precio de compra, precio de construcción , etc. Al igual que con el impuesto sobre activos fijos y el impuesto de planificación urbana mencionados anteriormente, el valor de la propiedad indicado en el ‘libro de impuestos sobre activos fijos’ ( koteishisan kazeidaichou) para dicho activo se utiliza para calcular el monto del impuesto de adquisición.
La tasa impositiva básica aquí es el 4% del valor indicado en el libro de impuestos de activos fijos correspondiente.
Reducciones por tiempo limitado
Hasta el 31 de marzo de 2018 , los terrenos y construcciones de viviendas tributan a un tipo reducido especial del 3%.
Además, las transmisiones en terrenos se benefician de una reducción especial del 50% en el impuesto hasta el 31 de marzo de 2018. Cabe señalar que las transmisiones en fideicomisos no están sujetas a este impuesto, aunque las reformas o ampliaciones importantes a una propiedad existente generalmente son.
2. Impuesto de registro ( touroku menkyozei )
El registro de propiedad y otros derechos legales sobre terrenos y edificios (como hipotecas), y el registro de transferencias, etc. de propiedad y otros derechos están sujetos a un impuesto de registro .
‘Registro’ aquí se refiere al registro de un interés legal en el Registro de Bienes Raíces oficial ( toukibo ) mantenido en la Oficina de Asuntos Legales local para dicha propiedad, que se considera que da aviso implícito a todos los propietarios posteriores (y al público en general) de que la propiedad está sujeta a los derechos indicados en dicho registro.
Cómo se calcula el impuesto
Este impuesto se calcula sobre la base del valor de la propiedad como se indica en el ‘libro de impuestos de activos fijos’ ( koteishisan kazeidaichou) para dicho activo (la misma base para el cálculo del impuesto de adquisición de bienes inmuebles anterior).
La tasa del impuesto de registro varía según el tipo de interés legal que se registra:
Registro inicial de propiedad
La tasa para el registro inicial de propiedad (después de la construcción, etc.) ( shoyuuken hozon touki ) es del 0,4 %, pero posteriormente la tasa para la transferencia de propiedad (shoyuuken iten touki ) es del 2 %.
Hipotecas
En el caso de las hipotecas, la base para calcular el impuesto de registro es el importe del préstamo ( es decir , el importe a garantizar) y el tipo impositivo es del 0,4 %.
Reducciones por tiempo limitado
Sin embargo, existen varias excepciones a las tasas anteriores (especialmente con respecto a la inscripción inicial de la propiedad o la transmisión de la propiedad existente en residencias, que es del 0,15% y 0,3% respectivamente hasta el 31 de marzo de 2017 ).
Además, hasta el 31 de marzo de 2017 el tipo impositivo para la inscripción de una transferencia de dominio en suelo es del 1,5%.
3. Impuesto de timbre ( inshizei )
El impuesto de timbre se paga sobre una variedad de documentos inmobiliarios, como contratos de compra y venta de terrenos y/o edificios, contratos para crear una superficie (una ‘superficie’ es similar a una servidumbre en los países de derecho consuetudinario), contratos para arrendar terrenos, y contratos de construcción, etc. con contratistas generales.
Cada versión ejecutada de un acuerdo debe tener un sello, y el costo del sello depende del valor/importe nominal del acuerdo.
Por ejemplo, la base del impuesto de timbre para un acuerdo de compra y venta de terrenos es el precio de compra. El impuesto de timbre sobre un contrato de este tipo con un precio de compra entre 500 millones y 1.000 millones de JPY (aproximadamente 4-8 millones de USD) es de 200.000 JPY (aunque hasta el 31 de marzo de 2018 , se reduce el impuesto sobre los contratos de compraventa superiores a 10 millones de JPY ). a través de una medida fiscal especial a 160.000 JPY).
Aunque técnicamente la persona que redacta el acuerdo es responsable de comprar los sellos físicos reales para adjuntarlos (al igual que el franqueo), en la práctica, la parte que asume este costo está sujeta a negociación .
Tenga en cuenta que en los libros hay otro impuesto inmobiliario llamado Impuesto Especial sobre la Tenencia de Tierras (tokubetsu tochi hoyuuzei), pero no ha estado en vigor desde 2003.
Impuesto sobre la renta japonés y retención de impuestos
Los no residentes y las corporaciones extranjeras generalmente no están sujetos al impuesto sobre la renta japonés, siempre que no tengan un “establecimiento permanente” en Japón según se define en las normas del impuesto sobre la renta japonés.
No obstante, incluso para dichos no residentes, existen ciertas categorías de ‘ingresos de origen japonés’ que están sujetos a impuestos, por ejemplo , las ganancias de la venta de bienes raíces japoneses.
Para las empresas japonesas regulares , cualquier ganancia obtenida de la venta de bienes inmuebles se grava con la tasa marginal del impuesto sobre la renta aplicable para esa empresa. Para las empresas extranjeras con un establecimiento permanente en Japón , la tasa impositiva aplicable difiere según el tipo de establecimiento permanente en Japón (existen tres tipos según la ley fiscal japonesa), entre otros factores.
Para los no residentes sin establecimiento permanente en Japón , la tasa impositiva aplicable sobre las ganancias inmobiliarias puede variar dependiendo de si el no residente es una corporación extranjera o una persona física extranjera, y se grava para personas físicas al 15% o 30% según cuánto tiempo el vendedor tiene el activo (cinco años o menos).
Además, cualquier enajenación de bienes inmuebles japoneses por parte de un no residente está, en principio, sujeta a retención de impuestos (generalmente 10,21 %), aunque el monto real de la retención puede variar dependiendo de la ubicación del vendedor (entre otros factores), debido a la diferentes contenidos de los diversos tratados fiscales que Japón tiene con países de todo el mundo.
Para los compradores individuales no residentes, es importante entender que
(1) habrá un impuesto sobre las ganancias de capital japonés, así como una retención de impuestos sobre la disposición de bienes inmuebles japoneses, independientemente del estado de su residencia, y
(2) los ingresos por alquiler estarán sujetos a retención de impuestos (generalmente 20,42%) antes de ser remitidos al exterior.
Las tasas impositivas específicas dependen de su país de origen, la caracterización de dichos ingresos a efectos fiscales japoneses, las normas y el contenido del tratado fiscal bilateral aplicable, etc.
Nota del editor: se ha hecho todo lo posible para garantizar la precisión y la integridad de esta información, que se basa en las leyes fiscales pertinentes a partir de julio de 2015. Consulte con un profesional certificado si está planeando una transacción.
Real Estate Japan