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Una de las preguntas más frecuentes de los compradores es cómo abordar la comparación de diferentes propiedades con fines de inversión. El rendimiento es solo uno de los indicadores que los compradores deben considerar, pero puede ser un punto de partida útil para comprender si una propiedad tiene un buen valor.
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Rentabilidad bruta versus rentabilidad neta
El rendimiento bruto se calcula dividiendo el ingreso de alquiler anual esperado por el precio de compra de la propiedad y multiplicándolo por 100 para obtener un porcentaje. En japonés, el rendimiento bruto se denomina hyoumen rimawari (表面利回り) o, literalmente, “rendimiento superficial”.
Cuando observa un anuncio o listado de una propiedad de inversión en Japón, el rendimiento estimado casi siempre será el rendimiento bruto. Así es también como nuestros agentes asociados reportan el rendimiento en Real Estate Japan .
El rendimiento neto se calcula deduciendo los gastos de los ingresos anuales por alquiler, luego dividiéndolos por el precio de compra de la propiedad y multiplicándolos por 100 para obtener un porcentaje. En japonés, el rendimiento neto se llama jisshitsu rimawari , (実質利回り) o “rendimiento real”.
Los gastos, por supuesto, reducirán su rendimiento esperado, por lo que son una consideración importante cuando está determinando si una propiedad en particular tiene sentido para su objetivo de inversión. Estos son los principales gastos que debes considerar:
- Tarifas de administración de edificios
- Reparación de contribuciones al fondo de reserva
- Impuestos sobre activos fijos (impuestos sobre la propiedad)
- Tarifas de administración de la propiedad (si elige usar un administrador de la propiedad)
Tenga en cuenta que las tarifas de gestión del edificio se pagan a la asociación de gestión del edificio, en el caso de que compre un edificio que tenga una asociación de gestión. Las tarifas de administración de edificios son diferentes de las tarifas de administración de propiedades, que se pagan a un administrador de propiedades (PM), que es una empresa que administra una propiedad de inversión en nombre del propietario; esto puede incluir el subarrendamiento y el cobro de rentas. Muchos propietarios de propiedades de alquiler en el extranjero optan por utilizar un PM para reducir los inconvenientes de administrar una propiedad desde fuera del país .
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Le recomendamos encarecidamente que consulte con un agente inmobiliario local bilingüe si está considerando comprar una propiedad de inversión en Japón. Podrán ayudarlo a comprender mejor qué gastos puede esperar para que pueda tener una idea realista de cómo puede esperar que funcione su inversión.
También es importante señalar que, al igual que con cualquier decisión de inversión, “perseguir el rendimiento” no debe ser necesariamente una consideración principal.
Proporcionamos los gráficos de rendimiento bruto a continuación para dar a nuestros usuarios una idea general de qué esperar de los diferentes tipos de propiedad y la antigüedad del edificio, así como en diferentes partes de Japón. Utilícelos como pautas generales mientras investiga propiedades de inversión en Japón.
Rentabilidad bruta media por tipo de inmueble
Rendimiento bruto promedio a nivel nacional de Japón por tipo de propiedad, Fuente:Kenbiya . com | ||||
Rentabilidad bruta media en 2021 | Cambio de puntos v. 2020 | Precio promedio de propiedad en JPY | % de cambio respecto a 2020 | |
Condominio de una sola unidad | 7,44% | -0.24 | 15.330.000 yenes | 2,61% |
Edificio todo apato | 8,59% | -0.13 | ¥ 69,770,000 | 6,52% |
Todo el edificio manshon | 8,04% | -0.26 | ¥ 163,120,000 | 3,69% |
¿Cuál es la diferencia entre un apato y un manshon?
Los apato son generalmente edificios residenciales de unidades múltiples de dos pisos que están construidos con madera o acero de calibre liviano. Los residentes no tienen derechos de propiedad individuales sobre su unidad.
Los edificios Manshon son edificios residenciales multifamiliares que tienen al menos 3 pisos de altura y están construidos con hormigón reforzado con acero ( SRC ), hormigón armado ( RC ) o estructura de acero. Las unidades individuales en un condominio son propiedad de cada residente. Cada propietario de unidad tiene derechos de propiedad sobre su unidad individual, así como el derecho a votar en la Asociación de Administración de Edificios (similar a una Asociación de Propietarios), que toma decisiones sobre la operación diaria del edificio.
Los inquilinos consideran que los manshon son más deseables porque utilizan materiales, acabados y accesorios de mayor calidad y, en general, ofrecen un mejor entorno de vida.
Como se puede ver en el gráfico anterior, los rendimientos de los edificios apato tienden a ser más altos, principalmente porque el precio de compra promedio suele ser mucho más bajo que el de manshon, pero es importante tener en cuenta que los costos de renovación y mantenimiento pueden afectar la rentabilidad, especialmente para los edificios más bajos. -propiedades cotizadas.
Rendimiento por ciudad principal y antigüedad de la propiedad
Una buena regla general para saber es que cuanto más antigua es la propiedad, mayor tiende a ser el rendimiento bruto. Esto es cierto en todos los tipos de propiedad (ya sean condominios de una sola unidad, edificios apato o manshon) y ubicación.
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