Al comprar una casa nueva, deberá seguir pagando impuestos prediales cada año. Sin embargo, muchas personas desconocen los detalles de los impuestos prediales para viviendas nuevas.
Aquí explicaremos en detalle el impuesto predial para edificios nuevos. También le explicaremos cómo solicitar reducciones de impuestos, así que consúltelo.
1. ¿Qué es el impuesto sobre la propiedad?
El impuesto predial grava bienes como terrenos y edificios. Por lo tanto, si usted es propietario de una vivienda, pagará impuestos tanto por la casa (edificio) como por el terreno.
Mientras sean propietarios del activo fijo, deben pagar impuestos calculados con base en el valor del activo cada año a la ciudad o pueblo en el que se encuentra ubicado el activo fijo.
1.1. ¿Cuál es el impuesto predial promedio?
Suponiendo que el precio de compra de una vivienda se encuentre entre 20 y 40 millones de yenes, el impuesto sobre activos fijos estimado será de aproximadamente 150.000 yenes. Sin embargo, tenga en cuenta que esto es solo una guía, ya que el importe del impuesto sobre activos fijos varía considerablemente según la superficie del terreno y la antigüedad de la vivienda.
1.2. El importe del impuesto predial varía
El importe del impuesto predial fijo a pagar se basa en el valor catastral de la propiedad (valor catastral del impuesto predial fijo). Este valor catastral se revisa cada tres años, por lo que el importe del impuesto a pagar cambia en ese momento.
Cuando se realiza una revaluación, el valor catastral de los activos fijos generalmente disminuye debido a que el valor del inmueble disminuye con el paso del tiempo. El valor del terreno no se ve afectado por el tiempo, pero puede fluctuar según la situación económica.
2. ¿Cómo calculo el impuesto sobre los activos fijos de un edificio nuevo y cuál es la tasa promedio?
El impuesto sobre los activos fijos de un edificio nuevo se calcula multiplicando la tasa impositiva por el monto de la base imponible determinado con base en el valor tasado del activo fijo.
La tasa impositiva generalmente es del 1,4%, pero algunos municipios tienen ordenanzas que establecen tasas diferentes.
Dado que el impuesto sobre los activos fijos se aplica por separado para los edificios y los terrenos, explicaremos cómo calcular el impuesto sobre los activos fijos tanto para los terrenos como para los edificios.
2.1. Método de cálculo del impuesto predial [Terreno] y monto aproximado
Para calcular el impuesto sobre el activo fijo de una propiedad de nueva construcción (terreno), primero se debe calcular el valor tasado del activo fijo, que sirve como base para el monto base imponible.
El valor tasado del terreno se calcula según su uso (residencial o agrícola) y, para el terreno residencial, que es el terreno sobre el que se construye una casa, el valor tasado es aproximadamente el 70% del precio oficial del terreno.
Normalmente, el importe estándar de la tasación es el mismo que el valor de la tasación del impuesto sobre los activos fijos, pero en el caso de terrenos residenciales, se aplica un sistema de reducción de impuestos denominado «Exención Especial para Terrenos Residenciales».
Conforme a esta exención, el importe estándar de la tasación se reduce a 1/6 del precio para terrenos de menos de 200 m² y a 1/3 del precio para terrenos de más de 200 m².
Teniendo en cuenta lo anterior, el método de cálculo del importe del impuesto al activo fijo (terreno) para un inmueble de nueva construcción es el siguiente:
| Precio del terreno precio publicado x 70% x 1/6 (exención especial para terrenos residenciales) x tasa de impuesto (1,4%) |
Ejemplo: Al comprar un terreno por 20 millones de yenes
Valor de evaluación del impuesto sobre activos fijos = 20 millones de yenes x 70% = 14 millones de yenes
Monto del impuesto estándar = 14 millones de yenes x 1/6 (exención especial para terrenos residenciales) = 2.333.333 yenes
Pago de impuestos = 2.333.333 yenes x 1,4% (tasa impositiva) = 32.666 yenes
El 70% del precio oficial del terreno es solo una guía para el valor catastral del impuesto predial residencial. Las tasas impositivas también pueden variar según la ciudad o pueblo.
2.2. [Edificios] Método de cálculo del impuesto predial y monto estimado
Al calcular el impuesto sobre los activos fijos de un edificio de nueva construcción, al igual que ocurre con el terreno, primero se debe calcular el valor tasado del activo fijo.
El valor de evaluación de los activos fijos de un edificio generalmente se calcula multiplicando el precio de reconstrucción por la tasa de corrección de la deducción por antigüedad, pero el valor de evaluación de impuestos de los activos fijos de un edificio nuevo se establece en el 60% del costo de construcción.
Además, para las viviendas de nueva construcción, existe una «Disposición Especial para Viviendas Nuevas» que reduce el impuesto sobre el activo fijo de los edificios durante un período determinado. Los detalles de las condiciones aplicables se describirán más adelante, pero, en resumen, para las viviendas comunes, la base imponible se reduce a la mitad durante tres años tras la construcción de una vivienda unifamiliar, y durante cinco años para un edificio de apartamentos.
Teniendo en cuenta lo anterior, el método de cálculo del importe del impuesto al activo fijo (terreno) para un inmueble de nueva construcción es el siguiente:
| (Costo de construcción x 60%) x 80% (tasa de ajuste de depreciación) x 1/2 (exención especial para viviendas nuevas) x tasa de impuesto (1,4%) |
Ejemplo: Al comprar una casa nueva con un precio de construcción de 30 millones de yenes
Valor de evaluación de impuestos sobre activos fijos (monto estándar de evaluación) = 30 millones de yenes (costo de construcción) x 60% x 80% (tasa de ajuste de depreciación) = 14,4 millones de yenes
Suponga que el monto estándar = 14,4 millones de yenes x 1/2 (medida de reducción de impuestos para viviendas de nueva construcción) = 7,2 millones de yenes
Pago de impuestos = 7,2 millones de yenes x 1,4% (tasa impositiva) = 100.800 yenes
El valor catastral de un edificio es solo orientativo. Las tasas impositivas también pueden variar según la ciudad o el pueblo.
Además, a partir del cuarto año (sexto año en adelante para condominios) ya no aplicará la nueva exención de vivienda y deberá pagar el valor de tasación del impuesto a los activos fijos multiplicado por la tasa del impuesto (1,4%).
2.3. Se podrá aplicar el impuesto urbanístico
Si usted es propietario de un terreno o de un edificio dentro de un área urbanizada designada por la Ley de Planificación Urbana, deberá pagar el impuesto de planificación urbana además del impuesto sobre los activos fijos.
Las zonas de urbanización son áreas ya delimitadas por zonas residenciales y comerciales, o que se encuentran en desarrollo activo con fines urbanísticos. Los impuestos urbanísticos se recaudan como fuente de ingresos para estos proyectos de planificación urbana y de división territorial metropolitana.
El método de cálculo del impuesto urbanístico es el valor catastral fijo del impuesto predial multiplicado por el tipo impositivo (0,3%). El tipo impositivo varía según el municipio, pero el límite superior se establece en el 0,3%.
La base imponible de los terrenos residenciales se reduce a 1/3 del impuesto sobre el activo fijo para los terrenos residenciales de pequeñas dimensiones (hasta 200 m2 por vivienda particular) y a 2/3 para los demás terrenos residenciales.
Como regla general, no existen exenciones especiales para viviendas de nueva construcción, pero algunas ciudades, pueblos y aldeas pueden tener ordenanzas que prevean exenciones especiales.
Ejemplo: Al comprar un terreno en una zona urbanizada por 20 millones de yenes y construir una casa a medida con un precio base de 30 millones de yenes.
[Impuesto de planificación urbana sobre terrenos]
Valor de evaluación del impuesto sobre activos fijos = 20 millones de yenes x 70% = 14 millones de yenes
Monto imponible = 14 millones de yenes x 2/3 (disposiciones especiales para otros terrenos residenciales) = 9.333.333 yenes
Pago de impuestos = 9.333.333 yenes x 0,3% (tasa impositiva) = 28.000 yenes
[Impuesto de planificación urbana sobre edificios]
Valor de evaluación del impuesto sobre activos fijos (monto estándar de evaluación) = 30 millones de yenes (costo de construcción) x 60% x 80% (tasa de ajuste de depreciación) = 14,4 millones de yenes
Pago de impuestos = 7,2 millones de yenes x 0,3% (tasa impositiva) = 21.600 yenes
Si el terreno o edificio de su propiedad está ubicado en una zona urbanizada, recibirá un aviso de pago de impuestos que incluye tanto el impuesto sobre el activo fijo como el impuesto urbanístico.
3. Cómo solicitar y calcular la reducción del impuesto predial en una obra nueva
Existen dos sistemas principales para reducir los impuestos sobre los activos fijos de las viviendas de nueva construcción: la «Exención Especial para Viviendas Nuevas» y la «Exención Especial para Terrenos Residenciales».
3.1. Exención especial para viviendas nuevas (Impuesto predial reducido sobre edificios)
Para reducir el impuesto sobre el activo fijo en la construcción de una vivienda de nueva construcción, puede acogerse a la exención especial para viviendas de nueva construcción.
La Exención Especial para Viviendas Nuevas es un sistema de reducción de impuestos que busca promover la construcción de viviendas de alta calidad, mejorar la calidad de vida y crear un parque inmobiliario de alta calidad. El impuesto sobre los activos fijos de la parte edificada de las viviendas de nueva construcción se reduce durante un período determinado.
Las condiciones específicas de solicitud, el período y la tasa de reducción para la Exención Especial para Viviendas Nuevas son los siguientes:
| Tipo de vivienda | Porcentaje de reducción | período | Área del suelo objetivo |
|---|---|---|---|
| Vivienda general | 1/2 | 3 años | La superficie habitable está limitada a 120㎡ |
| Una casa con tres o más pisos y construcción ignífuga. | 1/2 | 5 años | La superficie habitable está limitada a 120㎡ |
| Vivienda de calidad a largo plazo | 1/2 | 5 años | La superficie habitable está limitada a 120㎡ |
| Viviendas duraderas y de alta calidad de tres o más plantas y construcción ignífuga. | 1/2 | 7 años | La superficie habitable está limitada a 120㎡ |
La exención especial para viviendas de nueva construcción originalmente debía aplicarse hasta el 31 de marzo de 2024, pero esto se extendió por dos años en el esquema de la reforma tributaria para el año fiscal 2024, y la fecha límite actual es el 31 de marzo de 2026.
Un ejemplo de cálculo específico cuando se aplica la exención para viviendas nuevas es el siguiente.
Ejemplo: Si compra una casa prefabricada con un precio base de 20 millones de yenes,
el valor de la tasación fiscal de los activos fijos es de 20 millones de yenes (costo de construcción) x 60 % x 80 % (tasa de ajuste por depreciación) = 9,6 millones de yenes.
El pago de impuestos es de 9,6 millones de yenes x 1/2 (exención especial para viviendas de nueva construcción) x 1,4 % (tasa impositiva) = 67 200 yenes.
La nueva exención de vivienda ya no se aplicará a las casas comunes a partir del cuarto año (sexto año para condominios) ni a las casas de calidad duradera a partir del sexto año (octavo año para condominios), por lo que el monto del impuesto a los activos fijos volverá al monto original, pero no se incrementará.
3.2. Disposiciones especiales para terrenos residenciales
Existe un sistema de reducción de impuestos llamado Exención Especial de Terrenos Residenciales que puede reducir la carga fiscal sobre los activos fijos del terreno en el que se construye una casa.
El terreno que puede reconocerse como uso habitacional es hasta 10 veces el área de la casa en el caso de «suelo residencial exclusivo» que se utiliza como sitio de una casa, y hasta un área obtenida multiplicando 10 veces el área de la casa por una cierta tasa en el caso de «suelo residencial mixto» donde parte de la casa se utiliza para fines de vivienda.
En el caso de la exención de terrenos residenciales, el importe de la base imponible se reduce según la superficie del terreno de la siguiente manera:
| Clasificación de tierras | definición | Reducción porcentual del importe de la base imponible |
|---|---|---|
| Pequeños sitios residenciales | Terreno residencial de menos de 200㎡ | 1/6 |
| Terreno residencial general | Terreno residencial de más de 200m2 | 1/6 para áreas menores de 200㎡ 1/3 para áreas mayores de 200㎡ |
Sistema Tributario Local | Impuesto sobre Activos Fijos | Ministerio del Interior y Comunicaciones
A diferencia de la nueva exención de vivienda, no existe una fecha límite específica para la exención de terrenos residenciales.
Un ejemplo del cálculo del impuesto sobre activos fijos cuando se aplica la exención de terrenos residenciales es el siguiente.
Ejemplo 1: En el caso de un terreno (180 m²) con un valor de tasación fiscal de activos fijos de 20 millones de yenes.
La base imponible es de 20 millones de yenes x 1/6 (exención especial para terrenos residenciales pequeños) = 3.333.333 yenes.
El pago de impuestos es de 3.333.333 yenes x 1,4% (tasa impositiva) = 46.666 yenes.
Ejemplo 2: Al construir una casa personalizada de 120㎡ en un terreno (300㎡) con un valor de evaluación de impuestos sobre activos fijos de 18 millones de yenes
Dado que la superficie del terreno puede ser hasta diez veces mayor que la superficie construida de una casa, en este caso, los 300 m² se consideran suelo residencial. De estos 300 m², 200 m² se consideran suelo residencial pequeño y los 100 m² restantes, suelo residencial general.
Monto base imponible = a + b a continuación
a) 200 m2 de terreno residencial pequeño: 18 millones de yenes x 200 m2/300 m2 x 1/6 (tratamiento especial para terrenos residenciales pequeños) = 2 millones de yenes
b) 100 m2 de terreno residencial general: 18 millones de yenes x 100 m2/300 m2 x 1/3 (tratamiento especial para terrenos residenciales generales) = 2 millones de yenes
Impuesto pagado = 4 millones de yenes (monto base imponible) x 1,4% = 56.000 yenes
3.3. Cómo solicitar la reducción de impuestos para viviendas nuevas
Para solicitar la Exención Especial para Viviendas Nuevas o la Exención Especial para Terrenos Residenciales, deberá presentar los documentos necesarios al gobierno local donde vive.
Para solicitar la Exención Especial para Viviendas Nuevas, debe presentar un Formulario de Declaración de Reducción del Impuesto sobre Activos Fijos (Vivienda Nueva), y para solicitar la Exención Especial para Terrenos Residenciales, debe presentar un Formulario de Declaración del Impuesto sobre Activos Fijos para Terrenos Residenciales.
Dado que los nombres de los documentos pueden variar, conviene consultar los procedimientos y documentos necesarios en su oficina local, como la División de Impuestos Municipales o la División de Impuestos.
